建物明渡請求業務について

建物明渡請求(立ち退き請求)

建物明渡請求(立ち退き請求)「賃借人が家賃を払ってくれない」「家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除したが、賃借人が立ち退いてくれない」

このような話をよく伺います。

家賃滞納があった場合、すぐに法的手続きに着手しなかった結果、ずるずると家賃を滞納し、結果として建物明渡請求訴訟(立ち退き訴訟)にまで発展してしまうケースも多くみられます。

賃借人は、経済力がないことが多いため、次に住む場所を決めることができず(敷金・礼金・仲介手数料等がかかるため)強制執行まで任意に出て行かないことも珍しいことではありません。

もちろん、家賃を滞納する賃借人に非がありますが、自力救済が禁止されている日本では、賃借人を強制的に立ち退きをさせるためには、法的手続きを踏み、勝訴判決を得て、強制執行をしなければなりません。

訴訟提起し、判決を取得し、強制執行まで至った場合は、3ヶ月から6ヶ月程度の期間が、また執行業者の費用が20万円以上かかるでしょう。

訴訟中に賃料が支払われることはほとんどありませんのでかなりの被害額になります。

大家さんは被害を最小限にとどめるため、早期に法的手続きに着手し、「滞納家賃の免除」、「ある程度の期間の立ち退きの猶予」、場合によっては「立退き料の支払い」等を条件に、和解による早期の立ち退きを目指す意識が必要です。

もちろん、最初から家賃をあきらめるわけでは、ありません。

明渡請求訴訟(立ち退き請求訴訟)を提起前後に、強制執行可能な財産の調査、新たな連帯保証人の候補者を調査を怠ってはいけません。

ただし、あくまで一番の目的は、「明け渡し、立ち退き」です。

「家賃の回収は二次的な目的」という意識をしっかりと持っていれば、損害は最小限に防ぐことができるでしょう。

相談時に、賃貸借契約書、家賃の滞納状況を記載した書類、固定資産評価証明書(又は納税通知書)をご用意いただけるとご相談が、スムーズに進みます。

最近多いその他のトラブルとしては、「ペット飼育禁止のはずなのに、勝手にペットを飼っている」というケースです。

空前のペットブームという時代背景もあり、ペット禁止と知りつつ、犬やネコを飼ってしまう借主は少なくありません。

ペット飼育禁止の賃貸物件では、ほとんどの場合、賃貸借契約書にその旨を記載していると思われますが、気になるのは借主との賃貸借契約を解除できるかどうかです。

結論から言いますと、「賃貸借契約のペット飼育を禁止する条項だけでは契約を解除できないことが多い」、ということになります。

過去の裁判の判例を参考にすると、契約を解除できるケースは、回復しがたい損害を建物や近隣に与えた場合に限定されます。

回復しがたい損害とは、ペットの鳴き声で他の入居者に迷惑をかけたり、室内を損壊した時などです。

ただし、過去の判例では、回復しがたい損害がないケースでも特約があれば賃貸借契約を解除できる、とした判例もあります。

いずれにしても、ペット禁止を前提にしている物件なわけですから、「速やかに退去してもらう」、「ペットを飼うのを諦めてもらう」を念頭に借主との交渉を行い、それでも改善されない場合、法的手段をとるのがよいでしょう。

みなと司法書士・行政書士事務所では、初回相談無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。

 

お問い合わせ

 

ページの上部へ戻る