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地役権設定は利益相反行為になり得るか？
今回は久しぶりに実務の備忘録を書きたいと思います。
承役地の一部についての通行地役権設定登記手続きのご依頼がありました。
承役地の一部について、地役権設定する際に気を付けなければならないのは、地役権図面を添付することですね！登記原因証明情報としては、地役権設定契約書に地役権図面を合綴し契印したものを添付しました。
【申請情報】
登記の目的 地役権設定
原因 平成◯◯年◯◯月◯◯日設定
目的 通行
範囲 北側◯◯・◯◯平方メートル
権利者 A
義務者 甲株式会社
代表取締役A
添付情報
登記原因証明情報 登記済証 印鑑証明書 株主総会議事録
地役権図面 代理権限証書 会社法人等番号
不動産の表示
１．承役地 〇〇の土地
２・要役地 〇〇の土地
申請書について、１点だけ法務局から「不動産の表示は、承役地を先に記載してください」とのお願いがありました。実際は私は要役地を先に記載したのですが、次回からはそのようにしてくださいとのことでした。（お願いレベルの話なので、補正にはなりません）
これはおそらく、「申請地は承役地」であって、要役地は職権によって登記されるため、申請地である承役地を先に書いてほしいということだと思います。
※個人的な見解です。
申請書を見れば、するどい方はお気づきかと思いますが、利益相反になっています。
地役権設定で利益相反なんて、かなりのレアケース！！
私は最初に「あ、これ利益相反だなー」と思って議事録を作成したのですが、念のため調べてみようと思って実務書をあさってみても、地役権の利益相反に関しての記述がどこにもありませんでした。ネット上で探しても専門家の記事は見当たらず…。普通なんらかの記述はヒットするんだけどな～。
地役権は、土地につく権利であって、人につく権利ではないので、例外的に権利者の氏名が登記されません。その関係で、もしかして地役権に関しては利益相反にならないのかな？なんて、ふと疑問がわきました。
しかし、登記論を一旦離れて法律論だけで考えると、会社所有の土地上に当会社の代表取締役が個人として通行しようとしてるんだから、実質１人で恣意的な契約ができてしまう。
「こりゃ絶対利益相反だ！！」
と自分では結論を出したのですが、
心配なので法務局と打ち合わせしてみました。法務局も即答できず、ちょっと局内で検討させてくださいとのこと。
結果、やっぱり利益相反なので、議事録添付必要でした。
どんな登記であろうが、専門書に記載がなかろうが、原則に立ち返って考えなければならないですね！久しぶりにワクワクした登記でした☺
【夫婦で住宅ローン】連帯債務と連帯保証の違いとは！？
住宅ローンを組む場合、夫婦で契約するときは連帯債務と連帯保証のどちらかを選択することになりますが、実はこの２つはかなり大きな違いがあります。
この違いを知らずに契約して、想定外のことが起こらないようにこの機会にチェックしておきましょう！！☺
連帯債務と連帯保証とは？
夫Ａ、妻Ｂとし、1,000万円の住宅ローンを組むこととします。
「ＡもＢもお金を借りる契約をし、連帯して1,000万円返済します。」という契約が連帯債務です。この場合、ＡとＢとの間には負担割合が存在し、（例えば平等にするとすれば）内部的には500万円ずつ返済する義務があります。
「Ａだけが1,000万円借りる契約をし、Ａが返済できない場合はＢが代わりに返済することを保証します。」という契約が連帯保証です。
※わかりやすさを重視するために正確性を犠牲にしております。
ただし、この連帯保証というのは通常の保証と違い、実は、金融機関がＡに請求せずにいきなりＢに請求してきても、文句を言うことができません。
「あれ？！それじゃ、どちらを選んでも同じじゃないか！！」
と思いませんか？そうです。何事もなく人生を歩んでいるのなら連帯債務も連帯保証も効果は同じです。
大きな違いが出てくるのは、夫Ａが死亡した場合です！！
皆様は団体信用生命保険というものをご存知でしょうか？
住宅ローンを借りるとき、多くの金融機関では団体信用生命保険（俗に、団信といいます）への加入をローンの条件としています。この団体信用生命保険は、ローンを借りた人（＝加入者）が返済期間中に死亡または高度障害になった場合、保険会社から金融機関へローン残債と同額の保険金が支払われることにより、以後のローン債務が全額免除される制度です。
【本題です】夫Ａが団信に加入していた場合に、Ａが死亡したケースで検討してみます。
（※ペアローンではなく、夫Ａが主債務者、妻Ｂが連帯債務者となり、一本の住宅ローンを組んでいることとします。）
（※商品によって様々なパターンが存在しますので、一例としてご覧ください。）
連帯債務の場合、Ａの割合500万円分だけ団信が適用され、その分の保険金が下ります。つまり、妻Ｂの割合500万円分の返済は残ってしまいます。
連帯保証の場合、借りているのはＡだけなので、ローン全額に対して団信が適用され、返済は1,000万円全額免除されます。つまり、妻Ｂは住宅ローンの返済する必要がなく、土地建物を所有することができるのです。
よって、妻Ｂの収入が少ない場合は、連帯保証を選択する方が残された妻の負担は大きく軽減されることになります。
さらに、違いが出る場合がもう１点あります。
それは離婚をした場合です。
自宅を購入するときに、誰も離婚をすると思って購入する人はいません。しかし、人生には「まさか」があります。
離婚をした場合は、様々なパターンが考えられます。各金融機関の取り扱いやＡ・Ｂの信用力によって、対応が異なります。
基本的な考え方として、連帯債務の場合はＡもＢも「自分がお金を借りている」のであるから、どちらかが借金を引き受ける契約をする必要があります。
連帯保証の場合は、あくまで「お金を借りているのはＡだけ」ですから、Ｂの連帯保証を取り外して、別の人（例えば、次の奥様）に連帯保証人を変更することもあります。
ここで注意なのが、上記のような手続きは、金融機関が認めればそのように手続きすることができるということです。
同じくらいの収入・信用のある人を代わりに立てなければ金融機関としても変更を認めるわけにはいかないのです。
同じように、離婚をしたからといって、財産分与をして勝手に土地の名義を変えていいわけではありません。こちらも金融機関の承諾がなければ名義変更してはいけないことになっています。（※ほぼ100%そのような契約内容になっています。名義変更の手続きはできますが、契約違反になるということです。）
このように、土地のを購入する際に名義を夫婦共有にするのか、１人だけの名義にするのかということは、「まさか」が起こったときに大きな違いとなって表れるのです。
いかがでしたでしょうか？
将来の悪いことばかり想像して契約しましょうというつもりは全くありません。ただ、そういった内容を分かった上で契約をするのとしないのでは、心持ちが全く違うのではないでしょうか。少しでも参考になれば幸いです。
当事務所について評価・コメントいただきまして、ありがとうございます！
Google検索でみなと司法書士・行政書士事務所を検索すると、所在地や電話番号の掲載の他に評価・コメントをするページがあります。
先日相続手続きが完了したお客様から、
「お客様の声を書き込めるようなホームページはありますか？是非書き込ませてください。」
とのありがたいお言葉をいただきました！！☺
当事務所のホームページにはお客様が自由に書き込めるようなページを設けておりませんので、「もし差し支えなければGoogle検索のページにて評価いただけないでしょうか」とお伝えしたら、快く評価していただきました。
こちらのお客様は相続に関する遺産分割協議（遺産分けの話し合い）が約１年間上手くまとまらず、定期的にご相談を受けておりまして、Googleアカウントをお持ちでなかったのに、わざわざアカウント登録してまで書き込んでくださいました。
伊予甘吉様（匿名）、ありがとうございました！！
このようにお客様から直接感謝の気持ちをいただけるのは、本当に嬉しいことです。お役に立てて、しかも感謝されるのは司法書士冥利に尽きるところです。
今後も初心を忘れず、さらにお客様に喜ばれる対応ができるように努力してまいります。
広島旅行以来、牡蠣小屋の虜になりました
相変わらずの雪、すごいですね！！南予全域は雪だらけで、大雪警報も出ているので本日当事務所はお休みにさせていただきました。
積雪３０センチはありました！車が埋まってしまって出ることができないレベル。。
急ぎの仕事がなかったことと、町中が開店休業状態ですので、実際にお電話はほとんど鳴りませんでした。
この大雪になる前の休日に、愛南町にある上甲商会という牡蠣小屋を経営しているお店に行きました。
以前妻と、本場広島の牡蠣小屋に行って以来、牡蠣小屋の虜になってしまいまして(笑)近くにないかなーと探してみると愛南町にあったのです(^^♪
広島ほどでっかい牡蠣ではありませんが、ぷりっぷりで本当美味しかったです！
これでもう牡蠣小屋のためにわざわざ広島まで行かなくていいですね☺
焼き牡蠣だけでなく、牡蠣の炊き込みご飯などもありますので、オススメですよ。
度重なる大寒波！
ここ最近は大寒波の到来で雪がすごいですね～。
みなと司法書士・行政書士事務所の事務所は八幡浜市にありますが、私は盆地の大洲市に住んでおりますので、とにかく雪が積もりやすい！！
朝起きると雪景色のことが多いです。
本日の予報では大洲市の最低気温はマイナス４度、西予市はマイナス５度ということで、南予全域を走り回っている私は本当坂道はひやひやものです。
八幡浜に住んでいるときはスタッドレスタイヤ持とうなんて思ったことないのですが、大洲と八幡浜を行き来するので常備しとかないといけないなーと思っています。
インフルエンザもまだまだ猛威をふるっておりますので、皆様寒さ対策をしっかり行ってくださいね(^^)
行政書士を対象とする研修で、講師を担当しました【民法改正研修】
行政書士会では定期的に外部講師を呼んで勉強したり、ＤＶＤ研修を受けたりして、知識を錆びさせないため研鑽を行っています。
今回は支部長から依頼を受けて、私が民法改正の概要を１時間３０分講義させていただきました。
身内で講師を出すことは今までありませんでしたので、ご指名いただけたのは大変光栄なことでした(^^)/ありがとうございました。
２０２０年に予定されている民法改正は１２１年ぶりの大改正で、実務界にも大きな影響が予想されています。
改正は大きくわけて２種類あります。
①判例の明文化（条文化）
②新しいルールの導入
です。
現在の民法は、条文を読んだだけではダメで、判例によって結論が捻じ曲げられている点が多くあります。それを条文で綺麗に整理したのが①です。
本日、限られた時間の中で重点的に講義したのは②の新しいルールの方です。
重要な改正点の多い箇所は「消滅時効」「保証」「法定利率」「定型約款」「債権譲渡」の５点です。
限られた時間のため、改正点を端的にピックアップして解説するのみで終わりましたが、「わかりやすかったよ」とお褒めの言葉をいただけたので良かったです(^^♪
今後定期的に改正点をブログでも載せていきますね！！
次回は司法書士会の研修においても講師をお願いされていますので、さらにわかりやすい解説ができるように理解を深めたいです！
今後２０２０年に向けて世の中のルール（＝民法）が変わるわけですから、金融機関様や企業様においても民法の知識が必須になってくると思います。
社内研修承りますので、お気軽にお声がけください☺
【画期的】相続に関する民法改正が検討されています。
法制審議会で相続に関する民法改正が検討されています。
http://news.livedoor.com/article/detail/14167465/
この中でも特に画期的な改正点となるのは、「息子の妻が」遺産の相続人に金銭を請求できる制度も新設するという部分です。
あまり知られていませんが、相続というものは亡くなった順番によって相続人がとてつもなく変わってしまうことがあります。
例えば、
長男である夫が、夫の両親より先に亡くなってしまったパターンがあります。
夫が亡くなった後も、妻は、夫の両親を懸命に介護をしたとします。
そして、夫の両親が亡くなった場合には、妻は両親の遺産を相続できると思いますか？
なんと、この場合妻には相続権がないのです。
自分は一生懸命尽くしてきたのに、ごっそり夫の兄弟姉妹に遺産を持っていかれてしまうのです。
この結果には、亡くなられた両親も「まさか」でしょうね。
（※夫婦に子供がいる場合は、子供に相続権があります。）
このようにお世話をしてくれた人に感謝の気持ちがあるのであれば、やはり遺言は書いておかないといけないと思います。
遺される側にとっては、「知らなかった」では済まない現実があります。
こういった悲惨な現場を受けて、今回このような改正が行われる予定ですので、血の通った改正が行われそうで大変嬉しいです。
一般の方の感覚とかけ離れた法律は、スピーディに変えていってほしいですね😊
【２度目】みなと司法書士・行政書士事務所が愛媛経済レポートにクローズアップされました！
嬉しいことに、当事務所が愛媛経済レポート様にクローズアップされました！
去年末に相続の専門家チームであるエンディングエキスパート事務局の発起人として記事を掲載していただけたのですが、今回は個人としての掲載です。２回分の取材を一回でしていただけました(^^♪
よろしければ、読んでみてください。
身に余るほどのきれいな文章で感動しますね（笑）
記事を読んだ方に、期待外れだなと思われないようにしっかりと対応したいです。
【２０１８年】あけましておめでとうございます！
あけましておめでとうございます！！
昨年はたくさんの方のご支援をいただきまして、本当にありがとうございました！！
恩を返していけるように、努力を続けて参りますので今後とも宜しくお願い致します。
お正月は妻と椿さんに行って参りました。
去年もお参りしたので、ずっと続けていきたいと思います。
そして、今年最初の三連休にまた東京研修に行き、せっかく関東にきたので友人と箱根温泉へ。
なにげに初富士山でした！！日本一の貫禄、さすがでした。死ぬまでに一回は登頂したいな～。
箱根には美術館もあるんですね(^^)/
このポーズは奥の方に見える銅像の真似をしています（笑）
芸術家ってすごいですよね。あんな発想どこからくるんだろうと思います。
私は固い職業をしておりますが、芸術家のような自由で柔軟な発想を忘れてはいけませんね☺
愛媛経済レポートにエンディングエキスパート事務局の取り組みが掲載されました！
１２月１８日に発刊された愛媛経済レポート 第２０８６号にエンディングエキスパート事務局の取り組みが掲載されました(^^)/
私の活動を応援してくださっている社長様が、愛媛経済レポートの方に取材のご紹介をしてくださったようで、このようなありがたい機会をいただきました。
本当ありがとうございます！！！
そして、また年末か年始の愛媛経済レポートにて私個人としても取り上げて掲載してくださるようです。本当にありがたいことばかりで頭が下がります。
このエンディングエキスパート事務局が早く認知されて、１人でもお困りの方が減るように尽力してまいります。今後とも宜しくお願い致します。
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